Les 10 erreurs à éviter lors d’un investissement locatif

1. Mal définir ses attentes et le projet d’achat

Votre décision est prise : vous souhaitez investir dans un bien immobilier. 

Une des erreurs les plus fréquentes est de vous lancer tête baissée dans la recherche de biens en ligne et de vous éparpiller. Vous risquez d’être noyé sous les offres et aurez des difficultés à faire votre choix. Il est donc crucial de bien définir son projet d’achat :

• quel type d’investissement locatif (maison, appartement dans une copropriété, immeuble de rapport…)
• quel budget et quel sera le financement associé 
• quel rendement locatif

Après avoir comparé et visité différents biens, faites évaluer leurs valeurs locatives par un professionnel du marché afin de vous assurer de l’adéquation de ce qui vous est annoncé par le vendeur avec le marché.

L’équipe des chasseurs immobiliers « Mon Agent de Confiance » débute toujours son accompagnement par la définition du cahier des charges de votre projet immobilier. C’est ce qui nous permet de trouver ensuite très rapidement le bien en parfaite adéquation avec vos attentes, tout en réduisant considérablement le nombre de visites inutiles.

2. Négliger la qualité de l’emplacement

Il est fréquent d’entendre que les 3 critères les plus importants dans un achat immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. 

L’investissement locatif n’échappe pas à cette règle car ce critère détermine le succès d’un investissement immobilier et conditionne le rendement locatif et la plus-value à la revente.

Il est donc très important de :

• cibler une ville attractive ;
• sélectionner un quartier convoité ou ayant un potentiel de développement
• vérifier les commodités à proximité (transports, commerces, écoles, hôpitaux).

3. Visiter un bien sans avoir préparé sa visite

Il est très important de bien préparer une visite car si le bien est de qualité, d’autres acquéreurs seront probablement en concurrence avec vous. Il faudra donc savoir se décider vite pour que le bien ne vous échappe pas.

Voici donc nos conseils en amont de votre visite :

• Faites vous une liste écrite des points à vérifier : surface exacte, anomalies relevées dans les diagnostics, projets dans la copropriété, montant de la taxe foncière et des charges…

• Visiter le bien dans son intégralité : il est important de ne pas oublier de voir la cave, le grenier, un parking… Ces dépendances peuvent améliorer le rendement locatif d’un bien.

• Dans le cas d’un bien déjà loué, ne pas hésiter à échanger avec le locataire afin de recueillir ses commentaires. Cela apporte souvent des informations intéressantes.

• Tenter de comprendre le contexte de la vente. Connaître les raisons de la vente et le degré d’urgence vous aidera à évaluer la marge éventuelle de négociation.

4. Négliger l’importance des travaux

Dans le cadre d’un investissement locatif la qualité du bien mis en location est cruciale et très encadrée par la loi.

Il est donc très important de s’assurer des critères de décence, de l’état des installations électriques et gaz, tout comme de la qualité des huisseries et de l’isolation.

Un bien avec un DPE en F ou G ne pourra bientôt plus être mis en location en l’état.

Les vendeurs ont souvent tendance à minimiser le coût des travaux à réaliser. Il est donc très important si vous êtes néophyte en la matière de vous faire accompagner par un professionnel pour avoir un avis objectif sur l’état du bien et un devis pour le mettre aux normes en vigueur.

5. Se tromper dans la valeur du bien 

Après avoir visité le bien et évalué son potentiel locatif il ne vous reste plus qu’à définir le juste prix qui vous permettra d’obtenir le rendement souhaité.

Cette étape capitale va déterminer la qualité de votre investissement locatif.

Il faut donc vous documenter sur la valeur des biens comparables sur le même secteur. Cela vous permettra d’expliquer les raisons d’une baisse éventuelle de prix auprès du vendeur.

Dans la définition du prix d’achat pour un investissement locatif il faut pratiquer 2 approches :

• Une au travers du rendement locatif et le comparer à ce qui se pratique sur le secteur.
• L’autre en comparant le prix/m2 des biens identiques sur la même zone géographique.

6. Opter pour un régime fiscal inapproprié

Un investissement locatif peut s’effectuer en nom propre ou via une société (SCI, SAS, SARL de famille…). La SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Il est par ailleurs possible d’opter pour une location nue ou une location meublée (LMNP/LMP).

Ces choix ont un impact important sur le rendement locatif du bien car l’imposition peut être très différente en fonction du régime choisi.

Il est important aussi de garder en tête qu’un investissement locatif est en général un projet long terme. N’oubliez donc pas dans votre réflexion de bien définir les objectifs de cette acquisition : Avez-vous pour projet de le revendre dans quelques années ou est-ce un bien que vous conserverez et pourrez le transmettre (à vos enfants, famille…) le moment venu ?

Ces décisions influeront aussi sur le choix de la structure d’achat et du régime fiscal associé.

Nous vous conseillons d’étudier ces sujets en amont avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Notre équipe de chasseurs immobiliers pourra vous recommander des professionnels de qualité dans le Nord de La France.

7. Sous-estimer l’impact du financement

Dans la très grande majorité des cas, un achat immobilier est souvent réalisé grâce à un financement.

Un des avantages est « l’effet de levier » : Cela consiste à s’endetter pour augmenter votre capacité d’investissement. Vous pourrez donc acheter un bien immobilier avec une valeur bien supérieure au montant de votre apport grâce au financement bancaire.

Il faut aussi définir avec précision le budget d’achat global en ne sous estimant pas le coût des travaux et de l’entretien du bien, une éventuelle vacance locative…

N’hésitez pas à mettre votre banque en concurrence pour obtenir les meilleures conditions. Ne vous contentez pas de comparer le taux mais soyez aussi attentifs au coût des assurances, aux frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé…

Nous avons tissé des relations de qualités avec des banques et des courtiers en financement et saurons vous mettre en relation privilégiée avec l’un d’entre eux.

8. Choisir un logement coup de coeur

Il est fréquent que les investisseurs choisissent un bien en fonction de leurs goûts et attentes personnelles. Cette approche totalement adaptée dans le cadre d’une résidence principale peut se révéler décalée pour un investissement locatif.

Dans ce type d’investissement il faut, non pas que le bien vous plaise, mais qu’il puisse convenir au plus grand nombre de locataires. Attention donc aux biens trop atypiques !

La maison ou l’appartement doit correspondre à la demande locative du secteur. Par exemple, situé dans un quartier universitaire, un studio se louera plus facilement qu’un appartement familial.

9. Ne pas revisiter le bien avant de signer l’acte authentique

Vous vous apprêtez à aller signer l’acte authentique de votre investissement locatif chez le notaire. Ne s’agissant pas de votre résidence principale, certains acquéreurs ne demandent pas à re visiter le bien, surtout lorsqu’il y a un locataire dans les lieux.

Nous vous conseillons de ne jamais brûler cette dernière étape qui va vous permettre de vérifier que le bien est conforme à celui que vous avez vu au moment de la signature du compromis. Il arrive parfois que des dégâts interviennent ou que le bien ne soit pas totalement libéré de ses meubles.

Il est préférable de régler ces sujets avant la signature de l’acte authentique, il est souvent trop tard lorsque l’on s’en rend compte après.

10. Être présent sur tous les fronts

Dans le but d’économiser quelques centaines d’euros, vous désirez effectuer vous-même la gestion locative et n’acceptez aucune aide extérieure. Pourtant, cette tâche qui peut paraître simple est assez complexe en particulier sur le plan juridique.

Il en est de même lors du processus d’achat, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour évaluer les travaux, optimiser les conditions de financement…

Connaître ses limites permet d’être de limiter les risques et de bien acheter.

En synthèse

Un achat immobilier peut être un parcours semé d’embuches, et ce projet peut rapidement tourner au cauchemar.

Connaissant le marché à la perfection, notre équipe de chasseurs immobiliers sera votre guide à chaque étape de votre acquisition, de la définition du projet jusqu’à la signature de l’acte authentique, en passant par la recherche, l’analyse du bien, la négociation…Dédié à votre projet de A à Z, nous vous offrirons un achat serein tout en optimisant votre budget.