Chasse immobilière
Acheter un Immeuble de rapport à Lille
Beaucoup d’entre vous nous posent la question de de savoir quelle est la différence entre un chasseur…
L’achat d’un immeuble de rapport à Lille fait partie des projets de beaucoup d’investisseurs immobiliers.
Cet ensemble immobilier composé de différents lots (appartements et/oucommerces), est une transaction qu’il faut aborder avec méthode pour qu’elle soit couronnée de succès.
C’est la raison pour laquelle nous recommandons aux non-initiés ou à ceux qui manquent de temps de se faire accompagner par un chasseur immobilier. Il les guidera, dans toutes les étapes du processus d’acquisition afin d’acheter dans les meilleures conditions.
Cet actif immobilier est constitué d’un bâtiment détenu en mono-propriété, c’est-à-dire que l’investisseur en est l’unique propriétaire.
L’immeuble se compose de divers lots pouvant être mis en location de façon individuelle. Ces derniers sont soit à usage résidentiel (appartements), soit commercial ou mixte. Ils peuvent se louer en location nue ou meublée.
Vous pourrez acheter un immeuble libre de tout locataire ou occupé (partiellement ou totalement).
Quand le bien est vide on peut y réaliser des travaux si nécessaire afin de valoriser les appartements et choisir le profil de locataire adapté à ses attentes.
Attention à ne pas sous-estimer l’enveloppe travaux et mieux vaut se faire accompagner dans cette étape par un professionnel du bâtiment.
A l’inverse quand le bien est loué,vous percevrez dès la signature de l’acte authentique les loyers. Cela rassurera la banque qui saura avec précision à quel niveau de loyer l’immeuble est loué.
L’objectif de cet investissement locatif est d’obtenir un rendement le plus intéressantpossible. Celui-ci étant constitué par la perception des loyers ainsi que par la valorisation du bien dans le temps.
Nous retrouvons sur l’ensemble de la ville de Lille ce type de biens avec des rendements différents :
L’un des premiers avantage d’un immeuble de rapport est d’être moins cher que plusieurs lots achetés séparément :
L’absence de copropriété vous permet de prendre les décisions que vous souhaitez au moment où vous le décidez, dans le cadre des travaux ou modifications à faire dans le bien.
Cette autonomie engendre aussi des économies d’échelle et une optimisation des coûts (pas d’honoraire du syndic, choix des artisans et des prestataires).
Vous bénéficiez d’un gain de temps dans la gestion. Le fait que ses logements se situent tous dans un même immeuble génère une facilité par rapport à plusieurs lots isolés.
Investir dans un immeuble de rapport à Lille constitue le moyen d’avoir plusieurs sources derevenu liées à la multiplicité des locataires.
Cela permet aussi de diviser les risqués liés
Trouver et acheter un immeuble de rapport à Lille peut se révéler une tache très ardue et chronophage.
Sur ce micromarché la concurrence est réelle avec des professionnels (marchands de biens, investisseurs institutionnels…) ou des particuliers qualifiés.
De surcroit la part du marché caché (off market) est très importante et les acheteurs en compétition.
Dans ce contexte se faire accompagner par un chasseur immobilier pourra augmenter vos chances de dénicher la perle rare.
Contrairement à la gestion d’un appartement, il faudra savoir gérer l’ensemble du bâti
(Fondations, toiture, façade…). Cela implique d’avoir un réseau d’artisans pour faire face aux travaux à réaliser pendant toute la période de détention du bien.
Acheter un immeuble de plusieurs lots implique un investissement plus lourd que l’achatd’un seul appartement.
Cela nécessite donc d’avoir plus de liquidités en cas de travaux imprévus ou de problèmes sur le bâtiment en lui-même.
Vous avez validé avec un établissement bancaire votre capacité d’emprunt. Il faut donc maintenant dénicher la perle rare !
Afin d’être efficace nous vous conseillons de lister les caractéristiques de l’immeuble de rapport que vous convoitez (secteur recherché, typologie et nombre de lots, profil des locataires, rendement, budget maximum…). Il faudra ensuite vérifier que vos attentes sont en adéquation avec le marché. Vous pourrez consulter les différents portails immobiliers, cela vous donnera déjà une idée.
Cette étape peut être très chronophage car les immeubles de rapport ne sont pas tous bien répertoriés sur les sites d’annonces et les informations fournies souvent incomplètes. Cela implique donc de nombreuses démarches pour obtenir toutes les informations utiles avant de faire une visite.
De surcroit comme évoqué précédemment, sur le marché lillois beaucoup d’immeubles sont vendus sans communication. Il faut donc avoir un réseau d’apporteurs d’affaires conséquent pour dénicher une bonne opportunité.
Cette étape nécessite d’avoir des connaissances affutées pour identifier les qualités et défaut des biens visités.
Voici une liste non exhaustive des points à vérifier :
Si le bien est partiellement ou totalement loué il est vivement conseillé de s’assurer de :
Faut il négocier ou pas ? Question complexe mais stratégique. Il n’y a malheureusement pas de réponse universelle, chaque cas étant spécifique. Il faut étudier :
Il vous faudra choisir le statut juridique lors de l’achat de votre futur immeuble de rapport. Vous aurez le choix entre une acquisition en nom propre ou au travers d’une société (les plus courant sont la SCI, SARL de famille, SAS…). Ce choix dépendra de votre stratégie d’investissement et aura un impact sur le rendement de votre immeuble.
Par exemple, à ce jour le statut de LMNP (loueur meublé non-professionnel) et le régime de la SCI à l’IS offrent une fiscalité plus douce pendant la durée de détention du bien.
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